BREVES COMENTARIOS AL DECRETO 320/2020 DE CONGELAMIENTO Y PRÓRROGA DE ALQUILERES.
El decreto 320/2020 se dictó en el marco de la Emergencia Pública en materia económica, financiera, fiscal, administrativa, previsional, tarifaria, energética, sanitaria y social establecida por la ley 27.541; la ampliación de la emergencia sanitaria dispuesta por el Decreto 260/20 y su modificatoria, lo dispuesto por el Decreto 297 y sus normas complementarias.
Entre sus principales normas dispone:
- la SUSPENSIÓN DE LOS DESALOJOS, en todo el territorio nacional hasta el día 30 de Septiembre de 2020, respecto a las siguientes locaciones:
- De inmuebles destinados a vivienda única urbana o rural.
- De habitaciones destinadas a vivienda familiar o personal en pensiones, hoteles u otros alojamientos similares.
- De inmuebles destinados a actividades culturales o comunitarias.
- De inmuebles rurales destinados a pequeñas producciones familiares y pequeñas producciones agropecuarias.
- De inmuebles alquilados por personas adheridas al régimen de Monotributo, destinados a la prestación de servicios, al comercio o a la industria.
- De inmuebles alquilados por profesionales autónomos para el ejercicio de su profesión.
- De inmuebles alquilados por Micro, Pequeñas y Medianas Empresas (MiPyMES) conforme lo dispuesto en la Ley N° 24.467 y modificatorias, destinados a la prestación de servicios, al comercio o a la industria.
- De inmuebles alquilados por Cooperativas de Trabajo o Empresas Recuperadas inscriptas en el INSTITUTO NACIONAL DE ASOCIATIVISMO Y ECONOMÍA SOCIAL (INAES).
La suspensión corre únicamente cuando se hubiere promovido o pretenda promover demanda judicial por falta de pago del precio del alquiler, y la tenencia del inmueble aún se encuentre en poder del locatario, sus continuadores o sucesores en caso de muerte, o sublocatarios si los hubiere.
De manera que no corre cuando el desalojo se promoviere por otra razón, como puede ser cualquiera de las inobservancias previstas en el contrato: no pagar los impuestos, tasas o contribuciones, ingreso a la vivienda de materiales contaminantes o inflamables, sublocación de la propiedad sin autorización expresa, etc.
Rige asimismo respecto de desalojos que ya hubieran sido judicialmente ordenados y aun no efectivizados.
- Establece la PRORROGA DE LOS CONTRATOS hasta el 30 de Septiembre de 2020 de los que vencieron desde el 20 de Marzo de 2020 y hasta el 30 de Septiembre de 2020 y siempre que la tenencia estuviere aun en cabeza del locatario, continuadores, sucesores por causa de muerte, o sublocatarios si los hubiere.
La prórroga alcanza a los contratos vencidos, cuando el locatario se mantuviere en la tenencia.
La parte locataria podrá optar por mantener la fecha del vencimiento pactado por las partes o por prorrogar dicho plazo por un término menor al dispuesto, debiendo para ello deberá notificarse en forma fehaciente a la parte locadora con antelación suficiente que deberá ser, por lo menos, de QUINCE (15) días de anticipación a la fecha de vencimiento pactada, si ello fuere posible.
En todos los casos, la extensión del plazo contractual implicará la prórroga, por el mismo período, de las obligaciones de la parte fiadora.
Es decir que todos los contratos vigentes a la fecha con vencimiento en ese periodo quedan automáticamente prorrogados, siempre que sea esa la voluntad del locatario.
Cuando la norma exige la notificación y agrega “si ello fuere posible” hace referencia a impedimentos administrativos y/o logísticos de las empresas prestadoras de servicios postales.
- CONGELAMIENTO DE PRECIOS DE ALQUILERES: Dispone, hasta el 30 de septiembre de 2020, el congelamiento del precio de las locaciones de los contratos de locación de inmuebles indicados, estableciendo que durante la vigencia de la medida se deberá abonar el precio de la locación correspondiente al mes de marzo del corriente año. Previendo las diversas modalidades contractuales de práctica, la norma determina que también regirá para la cuota mensual que deba abonar la parte locataria cuando las partes hayan acordado un precio total del contrato.
De manera que por esta norma el locatario deberá pagar la suma igual a la que corresponda pagar por el mes de Mazo y hasta el 30 de Septiembre de 2020.
- SUBSISTENCIA DE FIANZA: Suspende transitoriamente el Código Civil y Comercial de la Nación, estableciendo que durante el tiempo de la prórroga de las obligaciones dispuestas, se mantendrán la fianza que se hubiere estipulado en el contrato. Así establece que no resultarán de aplicación, hasta el 30 de septiembre del año en curso o hasta que venza la prórroga opcional prevista en el artículo 3° tercer párrafo, el artículo 1225 del Código Civil y Comercial de la Nación ni las causales de extinción previstas en los incisos b) y d) del artículo 1596 del Código Civil y Comercial de la Nación.
No solo la subsistencia de la obligación del fiador se extiende hasta el 30 de Septiembre, sino que se hace extensiva hasta el cumplimiento de la totalidad de las obligaciones que se imponen por la norma.
- Regulación de las DEUDAS POR DIFERENCIA DE PRECIO: Se establece que la diferencia que resultare entre el monto pactado contractualmente y el que corresponda pagar por la aplicación del sistema de CONGELAMIENTO DE PRECIO, deberá será abonada por la parte locataria en, al menos TRES (3) cuotas y como máximo SEIS (6), mensuales, iguales y consecutivas, con vencimiento la primera de ellas, en la misma fecha del vencimiento del canon locativo que contractualmente corresponda al mes de octubre del corriente año, y junto con este. Las restantes cuotas vencerán en el mismo día de los meses consecutivos.
Es decir que en aquellos casos que se hubiere previsto un aumento, supóngase para el mes de Abril de 2020, el locatario tendrá derecho a pagar por mes, y hasta el mes Septiembre de 2020 inclusive, la misma suma nominal que pago en el mes de Marzo de 2020, y el importe que resultara de descontar la suma pagada, con lo que se debía pagar del contrato, la deberá abonar en 3 o 6 cuotas, opción que está en cabeza del locatario, la primera con el alquiler correspondiente al mes de Octubre de 2020.
Para aquellos casos donde el contrato venciere durante éste período, es decir del 20 de Marzo de 2020 al 30 de Septiembre de 2020, también resultará aplicable este mecanismo, de tal forma que aun restituyendo la tenencia del bien el locatario, quedará deudor del importe que corresponda pagar, resultando aplicable el procedimiento de cobro ejecutivo para hacer efectiva dicha obligación.
La suma resultante no llevará accesorios de ningún tipo, estableciendo el decreto que no resultará aplicable intereses moratorios, compensatorios ni punitorios, ni ninguna otra penalidad prevista en el contrato, y las obligaciones de la parte fiadora permanecerán vigentes hasta su total cancelación, sin resultar de aplicación los artículos 1225 y 1596 incisos b) y d) del Código Civil y Comercial de la Nación.
Obviamente se permite que las partes puedan pactar condiciones más favorables para el locatario para el pago.
- Regulación de las DEUDAS POR FALTA DE PAGO: Se establece que las deudas que pudieren generarse desde la fecha de entrada en vigencia del presente decreto y hasta el 30 de septiembre del año en curso, deberán abonarse en, al menos, TRES (3) cuotas y como máximo SEIS (6), mensuales, iguales y consecutivas, con vencimiento, la primera de ellas, en la misma fecha del vencimiento del canon locativo que contractualmente correspondiere al mes de octubre del corriente año.
Sorpresivamente se hace extensivo a todo tipo de créditos comprendidos abarcando en consecuencia las siguientes deudas:
- Originadas en la falta de pago
- Originadas en pagos realizados fuera de los plazos contractuales pactados
- Originadas por pagos parciales
A diferencia de lo que se disponga respecto al pago de la diferencia que resultare por el congelamiento del precio del alquiler, se establece que podrán aplicarse intereses compensatorios, que no podrán exceder la tasa de interés para plazos fijos en pesos a TREINTA (30) días, que paga el Banco de la Nación Argentina, aunque no podrán aplicarse intereses punitorios ni moratorios, ni ninguna otra penalidad, estableciendo la subsistencia de las obligaciones de la parte fiadora hasta la total cancelación.
De igual manera que lo estipulado para el pago de la diferencia de valor congelado, se estipula que las partes podrán pactar una forma de pago distinta que no podrá ser más gravosa para la parte locataria.
Se establece también que durante el periodo del 20 de Marzo de 2020 al 30 de Septiembre de 2020 no podrá el locador rescindir el contrato por falta de pago de dos períodos consecutivos.
Esta norma resulta de las más controvertidas por cuanto permite al locatario omitir el pago no ya de la diferencia del precio originado en el congelamiento dispuesto, sino también del precio de la locación mensual, sin que ello le genere perjuicio alguno, ni derecho al locador, por cuanto no solo no puede ser desalojado, sino que no rigen ninguna de las penalidades que puedan haberse previsto contractualmente, resultando a todas luces inconstitucional, por cuanto excede el marco de las facultades otorgadas al ejecutivo en la ley de emergencia 27.541, afectando claramente el derecho de propiedad, en el sentido amplio otorgado por la Corte Suprema de Justicia de la Nación.
De manera que si el locatario no paga el alquiler mensual, no podrá el locador promover ejecución judicial, sino a partir del mes de Octubre de 2020 y por el máximo de 1/6 de la deuda, salvo que haya acordado con el locatario menores cuotas – de 3 a 6-.
- Impone la BANCARIZACIÓN al locador: Se establece que la parte locadora, dentro de los VEINTE (20) días de entrada en vigencia del presente decreto, deberá comunicar a la parte locataria los datos necesarios para que esta pueda, si así lo quisiera, realizar transferencias bancarias o depósitos por cajero automático para efectuar los pagos a los que esté obligada.
Si bien se impone como una obligación para el locador, deberá estarse en su caso al requerimiento del locatario.
– Prevé como EXCEPCIÓN la VULNERABILIDAD DEL LOCADOR: Quedan excluidos del congelamiento del alquiler los contratos de locación cuya parte locadora dependa del canon convenido en el contrato de locación para cubrir sus necesidades básicas o las de su grupo familiar primario y conviviente, exigiendo la norma que se deba acreditar tal extremo.
– ORDEN PÚBLICO: Una norma fundamental es la declaración de orden público, lo que implica que no puede ser modificada por voluntad de las partes, constituyendo la regulación un mínimo de derechos para el locatario.
– MEDIACIÓN OBLIGATORIA: Cabe destacar que no existe en la provincia del Neuquen, aunque si en Rio Negro, la mediación obligatoria pre-judicial, por lo que no será de aplicación la norma en lo que a este punto se refiere. Si bien ha sido materia de regulación en varias provincias, entre ellas Rio Negro, la provincia del Neuquén no cuenta por el momento con una norma que permita aplicar la mediación en lo que es objeto de regulación.
Si bien no es el objeto de este trabajo analizar la constitucionalidad del decreto, entiendo que en muchas normas afecta el derecho de propiedad, en la concepción amplia de la Corte Suprema de Justicia de la Nación, por cuando afecta derechos ya consolidados contractualmente por las parte, confiscando otros, además de existir probablemente un exceso en las facultades otorgadas al ejecutivo por la ley 27.541.
Dr. José Ricardo Mena
Abogado- Escribano- Martillero